À New York, le gel des loyers promis par le maire Zohran Mamdani tourne au bras de fer judiciaire

À New York, le gel des loyers promis par le maire Zohran Mamdani tourne au bras de fer judiciaire Un juge new-yorkais doit décider si le gel des loyers de près d’un million d’appartements résulte d’une analyse indépendante ou d’une promesse électorale de Zohran Mamdani habilement mise en chiffres.

Le gel des loyers promis par Zohran Mamdani devait offrir un peu de répit à près d’un million de ménages new-yorkais ; il provoque désormais beaucoup d’agitation devant les tribunaux. Mercredi 2 septembre, un juge de Manhattan a examiné pendant près de six heures la décision de geler, à partir du 1er octobre, les loyers de près d’un million d’appartements à loyer réglementé. Adoptée en juin par sept voix contre une, la mesure réalise l’une des principales promesses de campagne du maire démocrate. C’est justement ce qui pose problème aux propriétaires : selon eux, le conseil avait décidé de geler les loyers avant même d’examiner les données censées guider son vote.

À chacun ses comptes

Sept bailleurs demandent ainsi l’annulation du vote du Rent Guidelines Board, l’organisme chargé de fixer chaque année l’évolution des loyers réglementés. Sa mission consiste à examiner les revenus des locataires, mais aussi les dépenses des propriétaires, parmi lesquelles les taxes, le chauffage, l’assurance ou l’entretien. Le conseil doit ensuite arbitrer entre deux réalités new-yorkaises rarement réconciliées : des habitants qui ne parviennent plus à payer leur logement et des immeubles qui ne s’administrent pas gratuitement. » LIRE AUSSI - Le maire de New York Zohran Mamdani «étudie» comment arrêter Netanyahou : coup de bluff ou réelle opportunité juridique ? Les plaignants assurent que cet équilibre a disparu dès l’arrivée de Mamdani à la mairie. Le démocrate socialiste avait promis le gel pendant sa campagne, puis nommé six des neuf membres du Rent Guidelines Board avant le vote du 25 juin sur l’évolution des loyers réglementés. Pour l’avocat des bailleurs, Randy Mastro, l’administration a « mis le pouce sur la balance » en installant une majorité favorable à sa politique. Le conseil aurait ensuite sélectionné les données nécessaires pour parvenir au résultat souhaité. Une méthode que les propriétaires résument en deux mots peu universitaires : « funny math », ou « drôles de calculs », en français.

Encore faut-il le prouver

Le juge Brendan Lantry a toutefois demandé aux propriétaires de prouver leurs accusations. Le simple fait que Mamdani ait promis le gel, nommé six membres du conseil puis obtenu un vote favorable ne suffit pas à démontrer une intervention illégale. Le maire avait le droit de pourvoir les sièges vacants et son administration pouvait légalement échanger avec le conseil. « Que pouvait-il faire différemment pour que le processus ne soit pas une imposture ? », a-t-il demandé à Mastro. L’avocat affirme notamment que les membres du conseil ont assisté à une réunion privée organisée par la mairie sur le « véritable coût de la vie » et qu’ils ont négligé les remboursements d’emprunts des propriétaires. Les charges de ces derniers auraient progressé de 5,3 %. Pour préserver leur situation financière, il aurait fallu, selon leurs calculs, relever les loyers d’au moins 3,4 % pour les baux d’un an et de 4,8 % pour ceux de deux ans. Le juge a toutefois voulu savoir si le conseil prenait habituellement en compte les remboursements d’emprunts dans ses calculs. Il a également rappelé que le revenu net d’exploitation des propriétaires, qui ne comprend pas leurs remboursements d’emprunts, avait augmenté ; Mastro l’a reconnu, tout en contestant la méthode employée. Les chiffres sont donc bien présents : leur interprétation reste, comme souvent à New York, moins stabilisée que les loyers. Un épisode alimente néanmoins les soupçons des bailleurs. Quelques heures avant le vote, Christina Smyth, l’une des deux représentantes des propriétaires au conseil, a démissionné avec fracas. Elle accusait l’organisme d’avoir décidé du gel avant même d’examiner les données censées justifier son choix. L’autre représentant des bailleurs, Maksim Wynn, a pourtant voté pour le gel, suivant le raisonnement que des loyers légalement plus élevés ne servent guère lorsque les locataires cessent de les payer. » LIRE AUSSI - L’académie de New York va interdire l'IA dans les écoles publiques jusqu'en troisième

« Expliquez votre travail »

Steven Banks, l’avocat principal de la ville, assure entre-temps que Mamdani n’a demandé à aucun membre du Rent Guidelines Board de voter pour le gel. La municipalité rappelle enfin qu’un candidat peut défendre une politique avant son élection sans priver ensuite une institution de toute capacité de décision. La défense municipale n’a toutefois pas échappé aux questions du juge. Lantry lui a demandé de montrer comment le conseil avait pondéré les différents indicateurs : « Comme lorsque nous étions enfants en cours de mathématiques, expliquez votre travail. ». La ville a répondu que le vote ne procède pas d’une formule unique : « Ce n’est pas une équation mathématique », a plaidé l’avocate Rachel Moston. Une réponse exacte par définition, mais que le magistrat semble juger un peu courte pour justifier une décision touchant près d’un million de logements. Le juge a promis de rendre sa décision rapidement, le gel des loyers devant entrer en vigueur le 1er octobre. S’il l’annule, la mairie fera certainement appel. S’il le maintient, les propriétaires devraient à leur tour contester le jugement. La bataille judiciaire pourrait donc se poursuivre bien après son entrée en vigueur. Reste une difficulté : certains locataires ont déjà renouvelé leur bail avec une hausse de 0 %. Personne n’a pu dire avec certitude si ces contrats resteraient valables en cas d’annulation, s’ils seraient soumis aux taux de l’année précédente ou s’il faudrait encore un autre jugement. La justice new-yorkaise devra donc peut-être répondre à une question restée hors des calculs : le zéro promis est-il désormais acquis ?