Taxe foncière : avez-vous pensé à demander ce coup de pouce fiscal pour réduire le poids de vos travaux de rénovation énergétique ?
Par Marie-Eve Frénay
En l'espace de 20 ans, le coût de la taxe foncière a presque doublé, progressant de 93,4 % entre 2005 et 2025 selon le dernier observatoire de l'Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI). Si beaucoup d'avis d'imposition comportent des erreurs dont la correction pourrait permettre d'alléger la facture, cette démarche reste complexe, a fortiori quand elle est entreprise sans l'assistance d'un juriste spécialisé. D'autres dispositifs permettent d'alléger la facture comme l'exonération, sous conditions de ressources, de la taxe foncière pour les personnes âgées et handicapées, et le dégrèvement de 100 euros pour les propriétaires âgés entre 65 et 75 ans ayant un revenu fiscal de référence modeste. Il existe aussi un mécanisme, plus méconnu, permettant d'abaisser temporairement sa taxe foncière sans devoir respecter un niveau de ressources maximales. Son objectif est de récompenser par cette incitation fiscale des travaux de rénovation énergétique.
50 % ou 100 % de dégrèvement
Créé par la loi de finances rectificative pour 2006, ce dispositif, prévu par l'article 1383-0 B du Code général des impôts, est, pour le parc ancien, l'outil équivalent à l'article 1383-0 B bis qui concerne les seules constructions neuves. Il permet de demander une réduction de 50 ou 100 % de la taxe foncière pendant trois ans à compter de l'année qui suit le paiement des travaux. « Si vous réalisez des travaux qui seront terminés en 2027, vous pourrez être exonéré de cette taxe en 2028, 2029 et 2030 », illustre Jean-Paul Serrato, président de la CNCEF Immobilier. Concrètement, dans une commune pratiquant un taux d'exonération de 50 %, et pour une taxe foncière s'élevant à 1.500 euros par an, ce dispositif permet d'économiser 2.250 euros en trois ans. Avec une exonération de 100 %, l'économie totale atteint 4.500 euros. De quoi alimenter en partie l'épargne consacrée au financement des travaux, et compenser, au passage, la baisse de MaPrimeRénov' sur les monogestes. Toutefois, l'obtention de cette réduction de taxe foncière est conditionnée au respect de plusieurs critères, portant sur les travaux entrepris, sur la commune et aussi sur le logement. En effet, tous les appartements ou maisons dans l'ancien ne sont pas éligibles. Pour prétendre à cette exonération temporaire, il est nécessaire que le bien soit sorti de terre depuis au moins 10 ans au 1er janvier de la première année d'exonération. C'est-à-dire « avant le 1er janvier 2016 pour une exonération en 2027 », explique Jean-Paul Serrato.
Montant minimal de dépenses à atteindre
Aucune condition sur le statut du propriétaire. Cette aide peut être demandée aussi bien par un propriétaire occupant pour sa résidence principale que par un investisseur pour son bien locatif. En revanche, le montant des dépenses comme leur typologie sont encadrés. Il doit s'agir de travaux d'isolation thermique (murs extérieurs ou intérieurs, toitures, combles, planchers), d'isolation des parois vitrées (remplacement du simple par un double vitrage), de l'installation d'un mode de chauffage écologique (pompe à chaleur et chaudière à haute performance énergétique par exemple) ou encore de l'installation d'un chauffe-eau solaire. « Une simple remise en peinture ou des travaux d'entretien ne suffisent pas », prévient le président de cette association de professionnels de l'immobilier patrimonial et de placement. De plus, ces travaux doivent être réalisés par un professionnel, factures à l'appui. Et les dépenses occasionnées doivent être importantes. Pour demander la réduction voire l'exonération totale de taxe foncière, il faut que leur montant dépasse soit 10.000 euros au cours de l'année précédant la demande de réduction de taxe foncière, soit 15.000 euros sur les trois années antérieures.
Peu de communes autorisent ce dédommagement
Mais la condition la plus discriminante porte sur la localisation du bien pour lequel la réduction est demandée. Ce dispositif n'est pas national, il n'est accessible que dans les communes et les intercommunalités ayant approuvé sa mise en place. « Lors d'une précédente édition, nous avions calculé que seulement 1 % des communes avaient voté ce dégrèvement », expliquait Frédéric Zumbiehl, juriste de l'UNPI, en marge de l'observatoire des taxes foncières dévoilé le 15 octobre dernier. Depuis, la Ville de Paris a voté la mise en place de cette exonération à compter des impositions de 2024. Particularité : pour y prétendre, le logement doit être achevé depuis au moins 1989, en plus des autres conditions usuelles. En contrepartie, le propriétaire ne paie aucune taxe foncière pendant 3 ans. L'exonération est en effet totale dans la capitale. Pour vérifier si une commune a pris une disposition semblable à Paris, il existe un simulateur sur le site Service-public. D'après celui-ci, des villes de taille importante comme Lyon, Marseille, Lille, Bordeaux ou encore Rennes et Strasbourg ne proposent pas cette exonération partielle ou totale. A l'inverse, Reims et Nantes ont voté une exonération de 50 % d'exonération. « Je pense que c'est une mesure qui pourrait vraiment être encouragée », souligne Sylvain Grataloup, président de l'UNPI. Rendre systématiques les dégrèvements de taxe foncière pour les propriétaires réalisant de significatifs travaux de rénovation énergétique est d'ailleurs l'une des propositions courantes de son association.
Risque de rattrapage par la suite
Reste que l'obtention de cette exonération peut ne pas être sans conséquence sur les avis d'imposition futurs des bénéficiaires. En effet, les travaux améliorant le standing d'un immeuble sont de nature à faire augmenter la valeur locative cadastrale du logement. Cette valeur est la base d'imposition de la taxe foncière sur laquelle sont ensuite appliqués les taux d'imposition votés par les collectivités locales. « Ces travaux peuvent augmenter la valeur locative cadastrale. Tout dépend de ce que le propriétaire entreprend », reconnaît un avocat spécialiste des impôts locaux. « Les propriétaires peuvent en effet profiter d'un dégrèvement pendant plusieurs années, mais si les valeurs locatives sont réévaluées avec les travaux, les taxes foncières augmenteront par la suite », confirme Frédéric Zumbiehl. Par exemple, l'isolation des combles peut avoir pour finalité leur aménagement comme pièce de vie supplémentaire. Ce faisant, la surface habitable augmente, ce qui nécessite l'envoi d'une déclaration H1 (maison) ou H2 (appartement) aux impôts. « Demander l'exonération partielle et temporaire de taxe foncière au motif que l'on a réalisé des travaux de rénovation énergétique peut effectivement ouvrir la porte à une actualisation de la base taxable », abonde Jean-Paul Serrato. Toutefois, pour ce dernier, l'actualisation suite au bénéfice du dégrèvement n'est pas systématique, « la commune ne souhaitant pas se voir accoler une image de « complicité » », assure le porte-parole de la CNCEF Immobilier. Pour demander cette ristourne sur la base de l'article 1383-0 B du Code général des impôts, il n'existe pas de formulaire prérempli. Il faut adresser une demande étayée au service des impôts du lieu où se trouve le logement, en y joignant des justificatifs permettant d'identifier le bien et de prouver la nature et le montant des dépenses engagées, comme la ou les factures des entreprises intervenues.