Encadrement des loyers : la proposition de loi visant à prolonger l’expérimentation en débat au Sénat

Iñaki Echaniz se dit « optimiste ». Malgré un Sénat majoritairement à droite, le député socialiste des Pyrénées-Atlantiques pense que sa proposition de loi visant à prolonger l’encadrement des loyers a de bonnes chances d’être adoptée lors de son examen, mercredi 21 octobre. « On a alerté les collègues parlementaires et le gouvernement, dans une période où la question du pouvoir d’achat est au cœur des préoccupations de nos concitoyens. Je vois mal un camp politique, à six mois de l’élection présidentielle, rejeter un dispositif de modération des loyers », pronostique l’élu. Il y a urgence : si le texte n’est pas voté, le plafonnement des loyers prendra fin le 26 novembre dans les neuf agglomérations engagées dans l’expérimentation prévue par la loi sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite « ELAN », de novembre 2018 – Paris, Lille, Plaine Commune, Est Ensemble (Seine-Saint-Denis), Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, la communauté d’agglomération du Pays basque (Pyrénées-Atlantiques) et Grenoble, soit près de 70 communes. Au total, 1,2 million de locataires sont concernés. Avec des effets sur les prix : à Paris, la hausse des loyers a été minorée de 5 % entre juillet 2019 et juin 2025, selon une étude de l’Atelier parisien d’urbanisme, tandis qu’à Lyon et Villeurbanne, l’Observatoire des loyers a relevé une hausse de 4 % des prix à la relocation entre 2021 et 2024, contre plus de 12 % dans les villes de la périphérie lyonnaise non soumises à l’encadrement. Le rapport commandé par le gouvernement aux économistes Guillaume Chapelle et Gabrielle Fack a, lui, conclu en mai à une modération « de l’ordre de 2 % à 4 % », hors Paris. Le gain moyen pour les locataires s’élève à 500 euros par an, selon une étude publiée le 8 octobre par Que choisir ensemble. Alors, qu’importe que la commission des affaires économiques du Sénat ait largement détricoté, le 14 octobre, le texte adopté par l’Assemblée nationale fin 2025 – les sénateurs ont voté pour une prolongation de deux ans du dispositif à périmètre constant, quand la proposition de loi visait à l’ouvrir à de nouvelles collectivités locales volontaires –, Iñaki Echaniz veut voir le verre à moitié plein : « Je suis pragmatique, ce qu’on a obtenu, c’est déjà une bonne avancée puisque ça permet de protéger des milliers de locataires. » Cette version du texte réduite à son minimum a par ailleurs l’avantage d’être soutenue par le ministre du logement. Si Vincent Jeanbrun a dit à de multiples reprises son opposition personnelle au système d’encadrement, il a permis l’examen de la proposition de loi au Palais du Luxembourg sur le temps gouvernemental.

Congés « de représailles »

Du côté de la Fondation pour le logement (ex-Fondation Abbé Pierre), on salue aussi le « compromis » qui se dessine. « On est satisfaits, parce que si on ne fait rien, dans un mois, l’encadrement tombe, remarque Manuel Domergue, directeur des études de la fondation. Donc si on arrive à le sauver, on aura déjà gagné deux ans. Même si l’idéal serait de l’ouvrir et de le renforcer. » On en est loin. Le texte original prévoyait de limiter les dépassements permis par les compléments de loyers, souvent utilisés pour contourner la loi, et de doubler les amendes encourues par les propriétaires. Deux propositions balayées en commission. Les sénateurs ont en revanche porté à un an, contre trois mois actuellement, le délai de recours des locataires. La proposition de loi l’étendait à trois ans. « Il est tellement compliqué de se loger que les gens n’osent pas prendre le risque de mauvaises relations avec le propriétaire juste après avoir emménagé », témoigne Lucille Hermantin, ancienne locataire, avec son conjoint, d’un meublé à Villeurbanne dont le loyer ne respectait pas l’encadrement. Grâce à la Confédération syndicale des familles, elle a obtenu une baisse de loyer et un remboursement des sommes versées en excès. Une victoire de courte durée. « Moins d’un mois après, il nous a signifié par huissier un congé pour vente, qui nous obligeait à partir dans les trois mois, raconte cette ingénieure en aménagement du territoire âgée de 31 ans. Mais nous avons compris ensuite qu’il voulait juste nous faire partir : l’appartement a été rapidement reloué. » Ces congés « de représailles » sont dans le viseur de la proposition de loi, mais l’article concerné a lui aussi été retoqué en commission. « Le texte a été vidé de sa substance », s’agace Tennesse Garcia, coordinateur de la Confédération syndicale des familles, qui espère toutefois que les choses bougent dans l’Hémicycle.

« Opposition binaire stérile »

Du côté de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI), l’ambiance n’est pas au compromis. « Notre position est claire : on arrête l’encadrement. C’est présenté comme une mesure sociale, on part du principe que les locataires ont des revenus faibles et que les propriétaires sont riches. Or, ce n’est pas forcément le cas », conteste Sylvain Grataloup, président de l’UNPI. « Il faut laisser le marché réguler, exhorte Erwan Dupuy, le président-directeur général d’Evoriel, qui regroupe notamment les agences Lamy et Oralia. Le prix, c’est le résultat d’un manque d’offres. » « Est-il plus facile de se loger en France depuis que certaines villes ont mis en place l’encadrement ? Pour nous, c’est dissuasif. Les villes qui sont encadrées ont moins d’investisseurs », assure Yann Jéhanno, président du groupe Laforêt. « Il est faux de dire que l’encadrement réduit l’offre locative : 64 % des logements lyonnais sont mis en location, et cette part n’a pas baissé », oppose Tennessee Garcia. « A Paris, depuis la réintroduction du dispositif en 2019, la rentabilité locative brute n’a subi aucun effondrement : elle a au contraire légèrement progressé, passant de 3,5 % en 2018 à 4,1 % en 2026 », remarque Thomas Lefebvre, économiste à SeLoger, qui invite à sortir d’une « opposition binaire stérile » en appuyant la régulation sur des données fiables. Dans un rapport publié le 14 octobre, la Cour des comptes a justement mis en cause la fiabilité des données utilisées pour fixer les plafonds dans les villes encadrées. Et elle estime que « la réponse à la crise du logement repose notamment sur un accroissement durable de l’offre, une simplification des procédures du droit de la construction et de l’urbanisme ainsi qu’une mise en cohérence de la fiscalité immobilière ». A la veille de l’examen de sa proposition de loi au Sénat, Iñaki Echaniz replace l’enjeu : « L’encadrement ne va pas régler la crise du logement, c’est juste un amortisseur. » Une autre façon d’appeler à un compromis.