Taxe foncière : une hausse surprise et inéquitable attend certains propriétaires en 2027
Par Marie-Eve Frénay
Elle était sortie par la porte, elle revient par la fenêtre : l'uniformisation des bases foncières. L'an prochain, certains propriétaires devraient avoir une mauvaise surprise à la lecture de leur avis de taxe foncière, et découvrir que leur base d'imposition - la valeur locative cadastrale - a été augmentée plus que l'inflation sans même qu'ils aient entrepris des travaux chez eux. Il ne s'agira pas d'une erreur mais d'une hausse validée par leur commune sur proposition du Trésor public. Ce rehaussement fait suite à une première tentative avortée, l'an passé, de mettre à jour la valeur locative de tous les logements où des incohérences avaient été repérées par l'administration fiscale. Cette valeur locative tient notamment compte des éléments de confort du bien - comme la présence d'un lavabo, d'une douche ou baignoire, d'une climatisation ou encore d'un bidet et d'un vide-ordures - tels que renseignés en 1970 sauf en cas de travaux ultérieurs signalés à l'administration. Mais, par méconnaissance ou négligence des occupants, ces éléments de confort n'ont pas été systématiquement mis à jour. De fait, Bercy trouvant curieux que plus de 7 millions de logements en France ne soient toujours pas, en 2025, raccordés à l'eau et à l'électricité, ou équipés d'un lavabo, en a déduit qu'il s'agissait vraisemblablement d'erreurs à corriger. Surcoût moyen : 63 euros pour les propriétaires concernés.
La main laissée aux collectivités locales
Mais face au tollé politique engendré par ce rehaussement, le ministère de l'Economie a renoncé à cette mesure, en tout cas dans sa version automatisée et généralisée à l'ensemble du territoire national. Ce sera finalement aux mairies de choisir de régulariser, ou pas, les valeurs locatives de leurs administrés. « En lieu et place d'une mise à jour à l'échelle nationale, l'on procédera à une déclinaison locale, subordonnée à la décision des communes et des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) volontaires. […] rien ne sera imposé aux élus locaux ; et […] chaque opération de mise à jour devra être validée explicitement par la collectivité territoriale concernée », avait ainsi indiqué la porte-parole du gouvernement, Maud Bregeon, interrogée en juillet dernier au Sénat sur la mise en application de cette réforme. La balle est donc dans le camp des élus municipaux qui agissent en ordre dispersé. Ce 15 octobre, l'Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) a relayé une dizaine de procès-verbaux de conseils municipaux, essentiellement de petites communes, statuant sur cette mise à jour des valeurs locatives. Parmi les opposants, l'absence du nombre de logements concernés indiqués par l'administration ou l'impopularité d'une telle mesure est mise en évidence. Du côté des communes et intercommunalités ayant accepté le rehaussement,l'équité devant l'impôt fait partie des arguments. « Cette méthode va à l'encontre du principe constitutionnel d'égalité devant l'impôt et du principe de justice fiscale, qui voudrait que l'Etat applique cette réforme de manière équitable sur l'ensemble du territoire », soulignait, en ce sens, la sénatrice Céline Brulin, à l'origine de l'interpellation de Maud Bregeon sur cette réforme. « Je comprends l'argument de l'anormalité que des propriétaires soient traités différemment, mais le calcul de la taxe foncière, indépendamment de cela, est déjà arbitraire. C'est vraiment la loterie », réagit Frédéric Zumbiehl, juriste de l'UNPI. « Sans être exhaustives, les diverses décisions de communes en faveur d'une fiabilisation […] font craindre d'importantes revalorisations de valeurs locatives en 2027 », écrit l'UNPI dans son rapport annuel sur les taxes foncières.
Fortes disparités selon les territoires
Contactée, l'Association des maires de France (AMF) est vent debout contre cette mise à jour laissée à la main des communes. « On ne conteste pas l'objectif d'équité fiscale. Mais l'Etat doit assumer l'actualisation des valeurs locatives pour qu'elle ne soit pas confondue avec les décisions locales. Rappelons que les municipalités ne lèvent pas l'impôt », explique aux «Echos» Emmanuel Sallaberry, co-président de la commission des finances de l'AMF. Ce dernier confirme que les mairies, embarrassées, réagissent différemment face à la proposition émanant du Trésor Public. L'AMF indique également avoir envoyé un courrier à David Amiel, le ministre des Comptes publics, espérant notamment que l'administration explique aux contribuables concernés les raisons de cette hausse. Contacté, le ministère des Comptes publics nous indique que « ce mode opératoire a été défini en plein accord avec les collectivités concernées ». Egalement sollicitée pour connaître le nombre de communes ayant accepté la hausse et le nombre de foyers concernés, la Direction générale des finances publiques n'était pas en mesure de nous répondre au moment de publier cet article. A l'automne dernier, l'évaluation partagée par Bercy montrait des répercussions très disparates de cette réforme selon les départements. Les plus concernés seraient les propriétaires de Corse, avec 60 % des habitations réévaluées en Haute-Corse et 45 % en Corse-du-Sud. Les données compilées par l'UNPI illustrent cette situation singulière sur l'Ile de Beauté. Sur les 10 communes affichant les plus faibles valeurs locatives moyennes, 5 sont situées en Corse. A Paris, le quart des logements seraient impactés si la mairie décidait d'appliquer la mise à jour du fisc, contre seulement un logement sur 10 en Isère. Il faut dire que dans ce département, une compagne de fiabilisation massive a eu lieu en 2019, campagne qui avait causé bien des déboires à l'administration fiscale. Faute d'avoir informé correctement au préalable les contribuables concernés, l'administration avait été condamnée à rembourser les revalorisations.
Serpent de mer
« Cette mesure est du sparadrap pour essayer de faire augmenter les recettes », fustige Frédéric Zumbiehl. L'UNPI défend, de longue date, une remise à plat complète de la fiscalité locative pour que l'ensemble des usages - propriétaires et locataires - contribuent en fonction de leurs revenus. Les pouvoirs publics, eux-mêmes, sont conscients de la vétusté des bases d'imposition de la taxe foncière. Mais le grand soir est reporté d'année en année. La révision générale des valeurs locatives des habitations est désormais prévue pour 2031, sauf si les parlementaires parviennent à avancer le calendrier. Dans le cadre du projet de loi de finances, en commission, le rapporteur général du budget à l'Assemblée nationale, Philippe Juvin, a fait adopter un amendement proposant de réviser progressivement dès 2028 les valeurs locatives lors des ventes. De quoi introduire aussi des disparités de traitement le temps que tous les biens soient passés en revue. Cet amendement a été redéposé pour la séance plénière.