Taxe foncière, taxe d'habitation, taxe sur les logements vacants : qui paie quoi ?
Par Nathalie Cheysson-Kaplan (Journaliste indépendante)
La disparition de la taxe d'habitation sur la résidence principale n'a pas simplifié la fiscalité locale, et il n'est pas toujours aisé de comprendre quelles sont les taxes à payer en fonction du statut du logement. Revue de détail pour savoir de quel impôt local relève votre bien en fonction de son statut et de son occupation.
· Résidence principale
Les ménages propriétaires de leur résidence principale n'ont qu'un seul impôt local à payer : la taxe foncière sur les propriétés bâties, à laquelle s'ajoute la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour les communes qui ont choisi cet impôt pour financer leur collecte. Ceux qui sont locataires de leur résidence principale n'ont pas de taxe foncière à payer. Mais le propriétaire peut leur demander le remboursement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, puisqu'elle constitue une charge locative. En pratique, c'est le propriétaire au 1er janvier 2026 qui est redevable de la taxe foncière pour l'année entière. En cas de démembrement de propriété, c'est l'usufruitier - c'est-à-dire celui qui habite le logement - qui en est redevable. En cas de vente en viager, le vendeur se réservant le droit d'habitation jusqu'à son décès, c'est l'acheteur qui est redevable de la taxe foncière (BOI-IF-TFB 10-20-20 no 100). Une exonération est prévue pour les personnes âgées ou invalides ayant de faibles revenus. Elle concerne les personnes de plus de 75 ans au 1er janvier 2026 ainsi que les bénéficiaires de l'allocation aux adultes handicapés (AAH) - quel que soit leur âge. Dans les deux cas, leur revenu fiscal de référence de 2025 ne doit pas avoir dépassé 12.793 euros pour une part de quotient familial (+ 3.416 euros par demi-part supplémentaire en métropole). Les titulaires de l'Aspa (allocation de solidarité aux personnes âgées) ou de l'ASI (allocation supplémentaire d'invalidité) sont également exonérés de taxe foncière, quel que soit leur revenu fiscal de référence de 2025. Lorsqu'elles ne peuvent pas prétendre à ces exonérations, les personnes de plus de 65 ans remplissant la même condition de ressources bénéficient d'une ristourne de 100 euros sur le montant de leur taxe foncière. A noter que ces exonérations et ce dégrèvement ne sont plus subordonnés à la condition que le contribuable vive seul, avec son conjoint ou avec d'autres personnes dont les revenus sont faibles.
· Résidence secondaire
Les ménages propriétaires d'une résidence secondaire sont assujettis à la taxe foncière sur les propriétés bâties. Les exonérations et dégrèvements prévus en faveur des personnes âgées ou handicapées ne s'appliquent pas à la résidence secondaire, à l'exception de celle prévue pour les personnes âgées de plus de 75 ans disposant de faibles revenus. En plus de cette taxe, les ménages propriétaires de leur résidence secondaire sont également redevables de la taxe d'habitation et de l'éventuelle « surtaxe » - 60 % maximum - mise en place dans les communes situées dans les zones tendues ou touristiques. A noter que la notion de résidence secondaire est plus large que celle de « maison de vacances ou de campagne ». Par exemple, un appartement utilisé comme pied-à-terre est considéré comme une résidence secondaire soumise à la taxe d'habitation. Dans le cas d'un couple marié ou pacsé, le Conseil d'Etat vient de considérer que la notion de résidence principale devait s'apprécier au regard de la situation de chaque membre du couple même s'ils sont soumis à une imposition commune pour l'impôt sur le revenu. En clair, si chacun dispose de son propre logement, le simple fait d'être marié ou pacsé ne suffit pas à faire automatiquement de l'un des deux logements une résidence secondaire soumise à la taxe d'habitation (Conseil d'Etat, 7 juillet 2026, no 506653). « Peu importe d'ailleurs que n'étant la résidence principale que de l'un des époux le logement soit le cas échéant occupé par l'autre époux à titre de résidence secondaire. Ce n'est que si le logement n'est affecté à l'habitation principale d'aucun de ses occupants qu'il entre dans le champ de la taxe d'habitation », a souligné le rapporteur public.
· Logement vacant
Les propriétaires d'un logement inoccupé et dépourvu de meubles suffisants pour être habitable sont susceptibles de payer, en plus de la taxe foncière, une taxe supplémentaire : la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) ou la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV). La TVL concerne les logements vacants depuis plus d'un an au 1er janvier 2026 situés en zone tendue ; la liste des communes où cette taxe s'applique est fixée par décret. La TLV est assise sur la valeur locative du logement - la même que celle utilisée pour la taxe d'habitation. Son taux est fixé à 17 % la première année d'imposition, puis à 34 % les années suivantes. En dehors des zones tendues, les communes peuvent instituer une THLV assise sur la valeur locative du logement dont le taux est le même que celui applicable localement pour le calcul de la taxe d'habitation. Cette taxe concerne les logements vacants depuis deux années consécutives au 1er janvier 2026. Dans les deux cas, ces taxes ne concernent que les logements dont la vacance est volontaire. Elle ne s'applique pas aux logements qui ont été occupés pendant plus de 90 jours consécutifs au cours de l'année. Vous pouvez aussi y échapper pour un logement vacant que vous avez mis en vente ou en location au prix du marché et pour lequel vous n'avez trouvé aucun acquéreur ou locataire, ou pour un logement nécessitant d'importants travaux de remise en état, représentant au moins 25 % de sa valeur. Il suffit de fournir la preuve que l'inoccupation ne résulte pas de votre volonté pour être dégrevé.
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A compter de l'année prochaine, il n'y aura plus qu'une seule taxe : la taxe sur la vacance des locaux d'habitation. Dans les communes situées en zone tendue (dont la liste est fixée par le décret no 2026-831 du 25 août 2026), le taux applicable sera comme aujourd'hui de 17 % la première année et de 34 % à partir de la deuxième. Mais les communes pourront décider de le relever à 30 % la première année puis à 60 % les années suivantes ! Dans les autres communes, le taux de la taxe ne sera plus forcément celui applicable localement à la taxe d'habitation, et pourra atteindre 50 %. A noter que la durée de vacances antérieure au 1er janvier 2027 sera prise en compte : autrement dit, les compteurs ne seront pas remis à zéro.
· Logement locatif
Si vous détenez des logements destinés à la location, en tant que propriétaire, vous êtes redevable de la taxe foncière pour l'année entière. Toutefois, si vous vous êtes retrouvé sans locataire pendant plus de trois mois consécutifs, vous pouvez demander un remboursement partiel (à hauteur du nombre de mois d'inoccupation) si l'inoccupation est indépendante de votre volonté et affecte la totalité du logement ou une partie susceptible d'être louée séparément. Votre demande doit être adressée au service des impôts au plus tard le 31 décembre de cette année pour la taxe 2026. Outre la taxe foncière, certains logements destinés à la location supportent la taxe d'habitation. Selon les situations, cette taxe peut être à la charge du locataire ou du propriétaire. Les biens que vous donnez en location à titre de résidence principale, qu'il s'agisse de logements loués vides ou meublés - meublé « longue durée », bail étudiant, bail mobilité - échappent à la taxe d'habitation. Ceux loués à titre de résidence secondaire, dans le cadre d'un bail civil par exemple, entrent en revanche dans le cadre de la taxe d'habitation et de l'éventuelle surtaxe dans les communes où elle s'applique ; c'est le locataire qui en est redevable. Pour les meublés de courte durée - location touristique - tout dépend s'il s'agit de purs biens locatifs ou d'une résidence personnelle. En clair, s'il s'agit d'un bien que vous n'occupez jamais, il échappe à la taxe d'habitation. En revanche, s'il s'agit de votre résidence secondaire que vous louez quelques semaines ou mois par an, vous êtes redevable de la taxe d'habitation dès lors que vous pouvez accepter ou refuser des périodes de location. En clair, pour y échapper, il faut que votre « calendrier de location » soit ouvert toute l'année et que vous n'ayez pas la possibilité de refuser une location pour vous réserver la jouissance du logement.