« Il n'y aura pas de dérogation » : pourquoi la maire de Rennes va imposer le permis de louer
Par Marie-Eve Frénay
Introduit en 2014, puis précisé dans la loi Elan de 2018, le permis de louer permet à une municipalité de soumettre les bailleurs, sur un territoire défini, à une autorisation préalable de location. Cette démarche vise la location de longue durée. Une minorité de communes (quelques centaines) l'auraient mis en place, ce, davantage dans des villes de taille moyenne. Les grandes villes privilégient fréquemment une version plus légère consistant en une déclaration de mise en location dans les 15 jours suivant la signature du bail. A Rennes, qui compte 230.000 habitants intra-muros, la mairie s'apprête à faire voter la mise en place d'un permis de louer dans sa version la plus stricte. La maire avait pourtant indiqué il y a quelques années ne pas avoir pour projet d'appliquer ce dispositif. Pourquoi ce revirement ? Entretien avec Nathalie Appéré, maire socialiste de Rennes depuis 2014. Ce 28 septembre, au Conseil municipal, vous allez mettre en délibération l'instauration d'un permis de louer à Rennes. Quels logements sont visés ? L'autorisation préalable de mise en location concernera les logements de moins de 20 mètres carrés dans les bâtiments construits avant 1975 et situés dans le centre ancien. Ce secteur correspond au périmètre de notre opération programmée d'amélioration de l'habitat renouvellement urbain (OPAH-RU) [convention signée avec l'Etat et l'Agence nationale de l'habitat (Anah) pour organiser la rénovation des bâtiments fragilisés, NDLR] en cours dans le centre ancien. Nous avons identifié précisément 960 logements soumis à ce permis de louer. Pourquoi avoir fait le choix de ce périmètre ? C'est dans le centre ancien que le risque de logements indécents est le plus important, avec un bâti potentiellement fragilisé et de sérieux problèmes de qualité du logement. Or, il s'agit d'un secteur attractif, y compris pour les étudiants, avec beaucoup de biens de petites surfaces. Qui possèdent les biens locatifs en question, des particuliers, des foncières ? La propriété est très morcelée à Rennes. Si on prend les 1.600 immeubles du centre historique qui sont visés par l'OPAH et par le permis de louer, ces immeubles sont composés en moyenne de dix logements, dont deux appartiennent à des propriétaires occupants et huit à des propriétaires bailleurs. Sur ces huit propriétaires bailleurs, la plupart du temps, six ou sept sont des personnes physiques. Il y a donc très peu de multipropriétaires. Le profil type d'un propriétaire d'un studio dans le centre ancien est un Breton qui a acheté un logement pour ses enfants en études à Rennes. Quand sera mis en oeuvre ce permis de louer ? Nous avions déjà délibéré sur cette mesure à l'occasion du programme local de l'habitat de Rennes Métropole, ce qui permet aujourd'hui aux communes de la métropole de s'en saisir. Car le permis de louer se met en place à l'échelle municipale. A Rennes, nous allons en délibérer ce lundi 28 septembre, avant de réitérer au conseil métropolitain d'octobre. Il faut ensuite attendre 6 mois minimum avant la mise en oeuvre. Nous appliquerons donc le permis de louer à partir de mai 2027. Concrètement, comment cela va-t-il se passer pour les propriétaires ? Le bailleur va déposer un dossier sur une plateforme qui existe déjà, mais sera complétée par une interface spécifique pour le « permis de louer ». Ce permis sera valable 2 ans. Pour minimiser le risque de vacance locative, il pourra être demandé par anticipation, avant le renouvellement du bail. L'envoi d'un dossier déclenchera la plupart du temps une visite sur place, au moins pour l'octroi du premier permis de louer du logement. L'absence de réponse sous un mois vaudra accord tacite, sachant qu'un mois correspond à la durée de préavis du locataire. Nous tablons sur 200 demandes par an. Quels seront les critères étudiés pour accorder le permis ? Seront-ils spécifiques à Rennes ? Le permis de louer vient contrôler la décence du logement telle que fixée par la loi sur une base de cinq critères : la surface (9 m2 minimum) et le volume (20 m3 au moins), l'étiquette énergétique [les logements classés en G ne peuvent plus être loués depuis 2025, NDLR], l'absence de nuisibles, la présence des équipements sanitaires minimum comme l'eau courante et le chauffage, et, le dernier, l'absence de risque pour la santé. C'est ce cinquième critère qui peut être soumis à interprétation. On peut, par exemple, estimer qu'une bouilloire thermique fait partie des éléments faisant courir un risque pour la santé des occupants. Donc un studio sous les toits notés F pourrait ne pas obtenir un permis de louer ? Il ne sera pas indécent au regard du critère du diagnostic de performance énergétique [les biens classés F seront interdits de location, sauf évolution de la réglementation, à partir du 1er janvier 2028, NDLR]. En revanche, s'il se révèle être une bouilloire thermique, il pourrait être jugé indécent au titre du critère d'absence de risque pour la santé. Que se passe-t-il si le bailleur, subissant parfois les difficultés à faire voter des travaux en copropriété, n'obtient pas l'autorisation de location ? Il n'y aura pas de dérogation. Si le logement est indigne, la loi doit s'appliquer. Jusqu'à présent, c'était la responsabilité du locataire de dénoncer un logement insalubre au risque de perdre son toit sur la tête. Il nous paraît plus judicieux de procéder au contrôle en amont. En revanche, on ne laissera pas le propriétaire tout seul en cas de difficultés. Il y a un ensemble d'outils mis en place par la collectivité à travers la requalification du centre ancien pour inciter les copropriétés et les aider financièrement à rénover. Quelles ressources allez-vous allouer aux contrôles ? On a déjà une équipe qui est en charge du contrôle de la décence des logements. Elle effectue de manière régulière, le plus souvent à la demande des locataires, un certain nombre de visites. Pour pouvoir réaliser de nouvelles visites dans le cadre du permis de louer, nous allons étoffer cette équipe et recruter deux personnes supplémentaires. Comment allez-vous détecter les marchands de sommeil qui essayeront de passer entre les mailles du filet ? Notre rôle, avec des associations du type Adil [Agence d'information sur le logement, NDLR], est de mieux faire connaître leurs droits aux locataires. Et par ailleurs, les bailleurs qui ne respecteront pas l'autorisation préalable de location s'exposeront à de lourdes amendes avec possiblement des poursuites au pénal [L'amende encourue s'élève à 5.000 euros et jusqu'à 15.000 euros en cas de récidive, NDLR]. Envisagez-vous de communiquer avec l'administration fiscale pour croiser la déclaration d'occupation des bailleurs sur « gérer mes biens immobiliers » avec l'octroi d'un permis de louer ? Je ne sais pas à quel point ce serait possible. Techniquement, c'est à vérifier. J'insiste, nous ne mettons pas en place cette mesure juste à titre cosmétique. On s'attend à ce qu'elle puisse précisément viser les propriétaires spéculateurs et peu scrupuleux. Nous voulons protéger les locataires de leurs agissements. Mais l'immense majorité des propriétaires respectent les règles et ne seront donc pas empêchés de louer. Ne craignez-vous pas tout de même que des propriétaires jettent l'éponge face à cette nouvelle obligation, ce qui augmenterait la tension locative, déjà forte (voir encadré), sur les logements de petites surfaces dans le centre ancien ? Non, pas du tout. Je sais bien qu'à chaque fois qu'il y a des mesures de régulation et d'encadrement, revient la crainte que cela conduise à une attrition du marché locatif. Mais nous ne le vérifions pas dans nos données. Par ailleurs, nous avons souhaité une procédure la plus simple et rapide possible pour ne pas retarder la mise en location. La FNAIM a obtenu que les maires puissent dispenser de cette formalité les biens gérés par des agences immobilières. Ce sera le cas dans la capitale de Bretagne ? C'est une discussion en cours. Dans les six prochains mois, nous allons être dans le temps de la concertation avec les professionnels de l'immobilier, dont les agences, pour affiner la mesure. On a encore le temps pour fixer les conditions précises de mise en oeuvre. En 2018, vous aviez déclaré ne pas avoir pour projet d'instaurer un permis de louer, car vous vouliez privilégier l'incitation. L'incitation, ça ne fonctionne pas à Rennes ? Effectivement, j'avais dit cela, mais c'était à un moment où nous étions au début de l'OPAH [elle a débuté en 2011, NDLR] Durant chaque phase [chaque OPAH court sur 5 à 7 ans, NDLR], nous rénovons environ 150 immeubles. Cela correspond à une trentaine par an. Nos leviers d'action pour la rénovation passent d'abord par l'incitation avec le soutien de l'Anah et la bonification de la collectivité. Mais ils passent aussi, en cas d'échec, par la coercition, puisque nous sommes amenés à prendre des arrêtés de péril ou à instruire des procédures pour insalubrité [En 2025, il y a eu trois arrêtés préfectoraux d'insalubrité, et 6 mises en demeure de réaliser des travaux dans le centre ancien, NDLR]. Avec le permis de louer, le nombre de demandes de mise en conformité devrait être un peu plus important car quand les locataires sont dans des situations de vulnérabilité, ils ne signalent pas forcément l'insalubrité de leur logement. Le permis de louer est donc un nouvel outil au service de votre politique de rénovation du centre historique ? Dans le cadre de nos OPAH, l'entrée pour caractériser l'insalubrité se fait par l'immeuble. Avec le permis de louer, l'entrée se fera par le logement. Je m'explique. Il peut arriver que des immeubles ne souffrent d'aucuns désordres structurels mais contiennent des logements qui ne devraient pas être proposés à la location. Par exemple, sous les combles, des chambres de 8 mètres carrés. Est-ce que l'on peut dire que vous prenez ce permis de louer comme un test en vue, éventuellement, de l'étendre au-delà de l'hyper centre de la ville ? Oui, très clairement. On est pragmatique sur notre politique de l'habitat, mais on est aussi très volontariste. Il est de notre responsabilité que chacun puisse se loger dans des conditions dignes et à un prix raisonnable. Cela implique d'utiliser des outils de régulation parce que le marché, seul, est défaillant en la matière. Si le permis de louer est concluant, on ne s'interdit pas de l'étendre à d'autres secteurs. Je pense en particulier à ceux où il y aurait massivement des logements construits avant 1975. Toutefois, il faut être conscient des limites de l'outil. Par exemple, nous avons étudié dans quelle mesure le permis de louer pouvait nous permettre de lutter contre la suroccupation. Dans certains quartiers, comme à Villejean [nord-ouest de Rennes, NDLR], où il y a une forte demande étudiante, on sait qu'il y a des colocations surpeuplées. C'est une forme d'habitat indigne sur lequel le permis de louer est inopérant. Vous n'êtes pas la première ville à expérimenter l'autorisation préalable à la location. Vous êtes vous inspirée d'autres communes ? Avez-vous échangé pour connaître les points positifs et négatifs de la mesure ? Non. Mais c'est parce que je suis convaincue de la territorialisation nécessaire des politiques de l'habitat. Les objectifs généraux doivent être fixés par l'Etat. Mais leurs déploiements doivent être laissés aux mains des acteurs locaux. En écoutant certains commerçants et habitants qui craignent ou ont été confrontés à une expulsion, votre politique volontariste en matière de réhabilitation du centre historique effraie. En êtes-vous consciente ? Des commerçants ou des copropriétaires ont des vraies raisons d'être inquiets quand il existe des menaces d'effondrement. La démultiplication au début des années 2000 des arrêtés de péril et des départs de feu nous a conduits à mettre en place cette politique de rénovation. Le vrai risque, il est à cet endroit-là. Personnellement, je peux me souvenir très précisément du désarroi de commerçants à qui l'on a dit qu'ils avaient 30 minutes pour faire sortir tous les clients et les employés, sans que l'on puisse leur dire quand ils pourraient réintégrer les lieux. La vraie violence, elle est là.
Le marché locatif rennais sous tension
Dans la préfecture de Bretagne, le parc locatif privé est sous tension, et plus particulièrement sur les petites surfaces. Selon le dernier observatoire des loyers publié le 15 septembre dernier mais portant sur 2024, Rennes est classée à la 15e place des villes ou métropoles de France où les loyers des studios sont les plus onéreux, devant Lyon et Lille. Alors même qu'à Lyon, par exemple, le prix du mètre carré à l'achat est 15 % plus cher qu'à Rennes. Selon la mairie, même si la tension locative reste forte, il y a un mieux notamment sur les logements étudiants, renforcé par la mise sur le marché à venir de nouveaux logements Crous. Toutefois, dans le parc locatif privé, les professionnels de l'immobilier se montrent plus inquiets. « Cette année, à mi-septembre, nous n'avons jamais eu aussi peu de préavis. Même durant l'année du Covid, il y en avait plus », assure Martin Giboire, président du Directoire des activités de services immobiliers du groupe éponyme. Ses agences gèrent 6.500 lots locatifs dans la métropole.