Impôts : contrairement aux idées reçues, la fin de la taxe d'habitation n'a pas été compensée par une hausse de la taxe foncière
Par Stéphane Loignon
C'est une idée reçue chez certains contribuables, mais elle est démentie par les faits. Selon l'analyse de l'ancien magistrat financier François Ecalle, « la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales, progressivement à partir de 2018, ne semble pas avoir été compensée par une hausse plus forte que par le passé du taux de la taxe foncière sur les propriétés bâties » (TFPB). Dans une note consultée par « Les Echos » en exclusivité avant sa publication sur le site Fipeco, le spécialiste des finances publiques analyse l'évolution des taxes foncières dues par les ménages au cours des vingt dernières années. Selon ses calculs, le taux moyen de la TFPB a augmenté de 0,5 point par an de 2006 à 2018, puis de 0,4 point par an de 2018 à 2024. Même si ce dernier a continué de croître, aucune accélération de la hausse n'a donc été constatée pendant la période durant laquelle la taxe d'habitation sur la résidence principale a progressivement disparu, entre 2018 et 2023.
Hausse régulière des taux
Dans le détail, le taux moyen est ainsi passé de 30,6 % en 2006 (parts départementale et régionale incluses) à 37,2 % en 2018, avant de grimper à 39,7 % en 2024. En 2025, il est resté quasi stable, atteignant en moyenne 39,8 %, soit « une taxe moyenne de 12,50 euros par mètre carré de surface avec de forts écarts d'une commune à l'autre », précise François Ecalle. Enfin, selon la DGFIP, 14 % des communes ont voté une hausse des taux de la TFPB dans leur budget pour 2026, 86 % des communes ont maintenu le taux et 1 % l'ont diminué. La même analyse se confirme au niveau macroéconomique. Le total des taxes foncières et d'habitation payées par les ménages est passé de 1,23 % du PIB en 1995 à 1,67 % du PIB en 2017 (dernière année avant le début de la suppression de la taxe d'habitation sur la résidence principale), avant de revenir à 1 % du PIB en 2025, relève le spécialiste des finances publiques. Il n'y a donc pas eu de compensation, via la taxe foncière, de la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales. Au passage, François Ecalle déplore le caractère anti-redistributif de la TFPB, qui « représente plus de 0,5 % du patrimoine immobilier des ménages les moins bien pourvus et 0,2 % de celui des ménages les mieux pourvus ». Ce phénomène s'explique en particulier par son assiette « archaïque » qui est « assise sur des valeurs locatives cadastrales revalorisées chaque année d'un même coefficient dans toute la France et déconnectées des valeurs de marché », selon la note. « La valeur locative cadastrale résulte d'une classification et de prix datant de 1970 qui sont devenus parfois totalement obsolètes », rappelle François Ecalle dans une autre note publiée sur Fipeco. « Il faudrait enfin réviser ces bases cadastrales pour les rapprocher des valeurs vénales », insiste-t-il aujourd'hui.
Serpent de mer
Ce chantier est un serpent de mer, régulièrement reporté en raison de la difficulté de la tâche et des changements importants de montants à payer qu'impliquerait une telle réforme. Cette révision, qui devait avoir lieu en 2028, a été décalée à 2031 par la dernière loi de finances. A l'automne dernier, la mise à jour des bases par l'intégration de « paramètres de confort » basiques des logements - accès à l'eau et à l'électricité, présence d'un lavabo, d'une douche, etc. - avait suscité une vive polémique au Parlement et été repoussée au printemps, après les municipales. La possibilité d'appliquer ou non cette révision a finalement été laissée aux communes. Au total, les taxes foncières ont rapporté 44,2 milliards d'euros aux communes et à leurs groupements en 2025, dont 27 milliards payés par les ménages et 17,2 milliards payés par les autres agents économiques (surtout les entreprises), indique la note. La France pointe au premier rang de l'Union européenne et au sixième de l'OCDE pour le poids des impôts périodiques sur la propriété immobilière payés par l'ensemble des agents économiques - comprenant taxes foncières, taxe d'habitation, cotisation foncière des entreprises et impôt sur la fortune immobilière. Leur total a représenté 1,9 % du PIB en 2024.