Fiscalité : de plus en plus de communes ciblent les résidences secondaires

A Cagnes-sur-Mer (Alpes-Maritimes), la surprise a été totale. En principe, le Rassemblement national (RN) condamne toute hausse de la fiscalité. Dans cette station de la Côte-d’Azur, pourtant, la nouvelle municipalité RN a décidé en juin d’alourdir nettement la taxe sur les résidences secondaires, en doublant la majoration possible de cet impôt. De 20 %, elle va passer à 40 %. « Je crois en la justice fiscale », a déclaré le maire, Bryan Masson, critiqué par la droite, applaudi par la gauche. Le cas de Cagnes-sur-Mer n’a rien d’exceptionnel. Non loin, à Antibes, la majoration a été portée en juillet de 50 % à 60 %, le maximum autorisé, avec le soutien de tous les partis, RN compris. De Royan (Charente-Maritime) à Cambremer (Calvados), de Plouha (Côtes-d’Armor) à Caluire (Rhône), de plus en plus de communes de tout bord se saisissent de l’arme fiscale en ciblant les résidences secondaires. En 2026, pas moins de 5 716 villes et villages ont augmenté la taxe d’habitation, qui a disparu pour les résidences principales depuis 2023 mais peut toujours frapper les résidences secondaires des communes qui le décident. En un an, la taxe a ainsi été alourdie dans plus de 16 % des communes françaises représentant 9 % de la population, selon une note publiée fin août par le ministère de l’économie et des finances. Dans le même temps, seules 0,4 % des municipalités, comme Nice, en ont baissé le taux. Le mouvement s’explique notamment par le décollage du nouveau dispositif de majoration de la taxe sur les résidences secondaires, qui permet d’en relever le taux sans accroître d’autant celui de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Cette décorrélation partielle, mise en place en 2024, a été activée par 2 400 communes en 2026, contre seulement 1 300 l’année précédente.

Rééquilibrer le marché du logement

A chaque fois ou presque, l’objectif des élus est double. Financier, évidemment : là où il y a beaucoup de résidences secondaires, augmenter cette taxe doit faire entrer des fonds précieux dans les caisses municipales. Au total, elle a rapporté 3 milliards d’euros en 2025. Un exemple ? Tasso, un bourg haut perché de Corse-du-Sud. « Nous avons 146 logements, dont 70 % de résidences secondaires », expose la maire, Marthe Tomi Bescond. De quoi comprendre que la commune ait fixé de longue date le taux de sa taxe d’habitation à 50,4 %, le niveau le plus élevé de toute la métropole – il est de 20 % à Paris. « Ce taux n’a pas augmenté depuis 2018 », et les 54 698 euros attendus cette année « doivent être appréciés au regard des investissements réalisés et des charges supportées par une commune rurale de 88 habitants », ajoute la maire, récusant l’image d’une collectivité qui s’enrichirait abusivement aux dépens des contribuables. Nombre d’élus espèrent aussi aider à rééquilibrer le marché du logement. Taxer davantage les résidences secondaires pourrait inciter leurs propriétaires à les vendre, ou à les louer à l’année plutôt que pour de courtes durées sur Airbnb ou d’autres plateformes. « A Antibes, nous sommes dans une zone très tendue, où les classes moyennes peinent à se loger, relève le maire, Jean Leonetti (Les Républicains). Nous devons tout faire pour favoriser l’accès des habitants au logement. Dans la même optique, nous taxons aussi les logements vacants. » A Cagnes-sur-Mer, c’est également pour « inciter les propriétaires à remettre sur le marché des biens non affectés à la résidence principale » que le RN a pris sa décision. A l’autre bout de la France, dans le Nord, la commune de Faches-Thumesnil est confrontée aux mêmes problèmes. La proximité de Lille, des autoroutes, l’arrivée prochaine du tramway, tout cela attire les entreprises et leur personnel. Quelque 670 demandes de logements sociaux sont en attente. La municipalité précédente, dominée par La France insoumise (LFI), avait beaucoup augmenté les taxes locales. Celle sur les résidences secondaires, fixée à 41 %, est l’une des plus élevées de France. L’alternance à la mairie, en mars, n’y a cependant rien changé. Le nouveau maire, Brice Lauret (divers droite), envisage même d’utiliser le nouveau dispositif permettant de la majorer. « Je suis désolé pour les résidences secondaires, mais aujourd’hui, elles n’ont pas forcément leur place dans notre commune, dit-il. La priorité va aux actifs, aux étudiants qui veulent s’installer près de l’université, aux retraités, bref à ceux qui sont là toute l’année. »

Les propriétaires se rebiffent

Politiquement, taxer les résidences secondaires présente un avantage évident. « Cela permet de récupérer de l’argent sans taper sur vos propres électeurs », glisse un maire. Il arrive toutefois que les propriétaires concernés se rebiffent. Pour preuve, la dernière élection municipale à Argelès-sur-Mer (Pyrénées-Orientales). Dans cette station balnéaire comptant plus de 60 % de résidences secondaires, leur taxation a constitué un sujet-clé de la campagne. Environ 1 000 propriétaires se sont inscrits sur les listes électorales, dans l’espoir de peser sur le score final et d’obtenir une baisse de la taxe. Au premier tour, en mars, la candidate qu’ils soutenaient, Hélène Broc, a fini troisième, avec 21,7 % des suffrages, et s’est retirée. « Je comprends la colère de ces personnes qui se sentent prises pour des vaches à lait, commente la nouvelle maire, Julie Sanz (divers gauche). Mais nous venons de faire un audit de nos finances, et il est impossible de supprimer la taxe. » A défaut d’obtenir gain de cause dans les urnes, les propriétaires visés réagissent parfois à des impôts jugés trop massifs en transformant, au moins sur le papier, leur résidence secondaire en logement principal, moins taxé. Un phénomène constaté à Argelès, Antibes, Villeneuve-Loubet (Alpes-Maritimes) et ailleurs. En principe, le fisc peut contrôler que les propriétaires vivent bien sur place la majeure partie de l’année, conformément à ce qu’ils ont déclaré sur l’honneur. Mais c’est rarement sa priorité. En pratique, la fraude prospère et ampute d’autant les recettes espérées. Cette limite notable n’empêche pas les défenseurs de la taxe sur les résidences secondaires de vouloir aller plus loin encore. « Les communes devraient pouvoir augmenter la taxe sur les résidences secondaires de façon totalement décorrélée de la taxe foncière, plaide le communiste Jacques Baudrier, adjoint au logement d’Emmanuel Grégoire, le maire socialiste de Paris. Cette mesure a failli être votée dans le budget 2026. Nous allons la reproposer cette année. Elle permettrait de récupérer des centaines de milliers de logements sans coûter un centime à l’Etat. » Fin 2025, le gouvernement Lecornu s’était opposé avec vigueur au projet, pour éviter une flambée des impôts locaux. Difficile à ce stade de prévoir ce que donnera le débat budgétaire de l’automne.